Vendere casa senza certificazioni degli impianti: è possibile?

Quando incontro un proprietario che sta pensando di vendere casa, una delle domande che mi vengono rivolte più frequentemente riguarda la documentazione dell'immobile.

Non parliamo soltanto di planimetrie catastali, pratiche edilizie o attestati energetici.

A volte emerge una questione molto concreta:

«Massimo, vorrei vendere il mio appartamento, ma non trovo le certificazioni degli impianti. Posso venderlo comunque?»

La risposta è sì, in linea generale è possibile.

Ma attenzione: questo non significa che la situazione degli impianti possa essere ignorata.

Esiste infatti una differenza importante tra non possedere una certificazione, avere un impianto non conforme e vendere un immobile con una situazione impiantistica correttamente dichiarata all'acquirente.

Vediamo cosa significa e come affrontare la vendita nel modo corretto.

Si può vendere una casa senza certificazioni degli impianti?

Partiamo dalla domanda principale.

La mancanza delle dichiarazioni di conformità degli impianti non determina automaticamente l'impossibilità di vendere un immobile.

Il Consiglio Nazionale del Notariato chiarisce che la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza non costituisce, di per sé, una condizione di validità dell'atto di compravendita.

È quindi possibile trasferire un immobile anche quando gli impianti non sono certificati o presentano problemi, purché la situazione venga correttamente valutata e disciplinata tra le parti.

Questo però non elimina automaticamente le responsabilità del venditore, né significa che l'acquirente debba accettare qualsiasi condizione.

La sicurezza degli impianti e le garanzie contrattuali restano aspetti importanti della compravendita. Notariato

Ed è proprio qui che consiglio ai proprietari di prestare particolare attenzione.

Quali sono le certificazioni degli impianti?

La normativa di riferimento è il Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, che disciplina l'installazione degli impianti all'interno degli edifici.

Tra gli impianti interessati troviamo quelli elettrici, idrici e sanitari, del gas, di riscaldamento e climatizzazione, oltre ad altre tipologie previste dal decreto.

La normativa stabilisce che, al termine dei lavori soggetti alle relative disposizioni, l'impresa installatrice debba rilasciare una dichiarazione di conformità.

Il documento attesta che l'impianto è stato realizzato secondo le prescrizioni applicabili e a regola d'arte.

È importante ricordare che la disciplina è stata aggiornata nel tempo. Nel 2025, ad esempio, sono state introdotte modifiche riguardanti anche gli impianti e le infrastrutture per le comunicazioni elettroniche. Normattiva

La dichiarazione di conformità: cos'è?

La Dichiarazione di Conformità, spesso abbreviata in DiCo, è il documento rilasciato dall'impresa abilitata che ha realizzato l'impianto o eseguito determinati interventi.

Per esempio, se nel 2018 hai rifatto completamente l'impianto elettrico del tuo appartamento, l'impresa che ha eseguito i lavori avrebbe dovuto rilasciarti la documentazione prevista dalla normativa.

Lo stesso principio riguarda gli altri impianti disciplinati dal decreto.

Non bisogna però confondere questa dichiarazione con un semplice controllo effettuato successivamente da un elettricista o da un idraulico.

Sono attività differenti.

E se la casa è vecchia e non ho nessun documento?

È una situazione abbastanza frequente.

Pensiamo a un appartamento costruito negli anni Settanta, magari ristrutturato parzialmente nel corso del tempo.

Il proprietario potrebbe non aver mai ricevuto le certificazioni oppure potrebbe averle smarrite durante un trasloco.

In questi casi è importante capire quando sono stati realizzati gli impianti e quali interventi sono stati effettuati successivamente.

Per gli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, quando la dichiarazione di conformità non è stata prodotta o non è più reperibile, la normativa prevede, alle condizioni stabilite, la possibilità di utilizzare una Dichiarazione di Rispondenza, comunemente chiamata DiRi.

Questo documento deve essere predisposto da un professionista in possesso dei requisiti previsti, dopo gli opportuni accertamenti.

Attenzione, però.

La dichiarazione di rispondenza non è una soluzione utilizzabile indistintamente per qualsiasi impianto.

In particolare, non può essere impiegata come semplice sostituto della DiCo mancante per impianti realizzati dopo l'entrata in vigore del D.M. 37/2008. Notariato

Impianto senza certificazione significa impianto non sicuro?

Non necessariamente.

È un punto che merita di essere chiarito.

L'assenza di una certificazione non dimostra automaticamente che un impianto sia pericoloso.

Allo stesso tempo, il fatto che un impianto funzioni regolarmente non dimostra che rispetti tutte le prescrizioni di sicurezza applicabili.

Immaginiamo una casa nella quale l'impianto elettrico viene utilizzato da vent'anni senza apparenti problemi.

Questo non basta per affermare che sia conforme.

Per conoscere la situazione reale occorre, quando necessario, rivolgersi a un tecnico abilitato.

Il professionista potrà verificare l'impianto e indicare se siano necessari interventi di manutenzione, adeguamento o altra documentazione.

Il consiglio è semplice: non dichiarare conforme un impianto se non si dispone degli elementi necessari per sostenerlo.

Il venditore deve rifare gli impianti prima della vendita?

Non esiste una risposta valida per tutti gli immobili.

Bisogna distinguere la situazione tecnica dell'impianto dagli accordi che vengono raggiunti tra venditore e acquirente.

Il Notariato spiega che le parti possono disciplinare contrattualmente la situazione degli impianti, anche quando non siano conformi o la conformità non sia garantita.

Per esempio, l'acquirente potrebbe accettare consapevolmente un immobile con impianti da adeguare, tenendo conto dei lavori necessari nella determinazione del prezzo.

Oppure potrebbe richiedere che il venditore esegua determinati interventi prima del rogito.

È fondamentale, però, che gli accordi siano chiari e che non vengano nascoste eventuali criticità conosciute.

Inoltre, la possibilità di vendere non autorizza a utilizzare impianti pericolosi o a ignorare gli obblighi di sicurezza applicabili. Notariato

Un esempio pratico: il trilocale costruito nel 2006

Immaginiamo un appartamento a Verdello.

L'edificio è stato costruito nel 2006.

Nel 2015 il proprietario ha fatto modificare l'impianto elettrico durante una ristrutturazione.

Oggi decide di vendere casa.

Durante la raccolta dei documenti scopre di non trovare alcuna dichiarazione relativa ai lavori eseguiti nel 2015.

Come comportarsi?

La prima cosa da fare è ricostruire la situazione.

Potrebbe essere utile contattare l'impresa che ha eseguito i lavori e verificare se esista una copia della documentazione.

Se non fosse possibile recuperarla, sarebbe opportuno confrontarsi con un professionista abilitato per capire quali verifiche e interventi siano necessari.

Non sarebbe invece corretto pensare di risolvere automaticamente la questione richiedendo una DiRi per l'impianto modificato nel 2015.

Il caso deve essere valutato in relazione all'intervento effettivamente eseguito e alla normativa applicabile.

Il vantaggio di affrontare subito la questione è arrivare alla trattativa conoscendo la situazione, anziché scoprirla quando l'acquirente ha già presentato una proposta.

La mancanza delle certificazioni può influire sul prezzo di vendita?

Sì, può incidere sulla trattativa.

Ma non significa che un immobile privo di certificazioni debba necessariamente essere svalutato in maniera automatica.

Immaginiamo due appartamenti simili nella stessa zona.

Nel primo sono presenti impianti recentemente rifatti, con documentazione completa.

Nel secondo gli impianti sono datati e non è chiaro se siano necessari interventi.

Un acquirente potrebbe considerare questa differenza nel formulare la propria offerta.

Per capire l'effettiva incidenza sul valore bisogna valutare:

• l'età degli impianti;
• gli interventi eseguiti;
• la documentazione disponibile;
• le condizioni di sicurezza;
• gli eventuali lavori necessari;
• il costo indicativo degli interventi;
• le caratteristiche complessive dell'immobile.

Non è quindi corretto applicare una percentuale di svalutazione uguale per tutte le case.

Il valore deve essere determinato considerando la situazione reale e il mercato immobiliare della zona.

Certificazione degli impianti e APE sono la stessa cosa?

No.

È un equivoco che incontro abbastanza spesso.

L'APE, Attestato di Prestazione Energetica, descrive la prestazione energetica dell'immobile secondo i criteri previsti dalla normativa.

Le dichiarazioni di conformità degli impianti riguardano invece la loro realizzazione e il rispetto delle prescrizioni applicabili.

Sono documenti differenti, con finalità differenti.

Il fatto che un appartamento sia dotato di APE non dimostra automaticamente che tutti gli impianti siano conformi.

Allo stesso modo, possedere le dichiarazioni di conformità non sostituisce gli obblighi relativi alla certificazione energetica.

Per questo, quando preparo una casa alla vendita, considero i diversi documenti come parti di un unico percorso di verifica, senza confonderne le funzioni.

Cosa succede se l'acquirente scopre il problema dopo la proposta?

Questa è una delle situazioni che preferisco evitare.

Immaginiamo che un proprietario metta in vendita il proprio appartamento a Stezzano.

Dopo alcune visite riceve una proposta interessante.

L'acquirente richiede le certificazioni degli impianti e soltanto in quel momento emerge che alcuni documenti non sono disponibili.

La situazione potrebbe essere risolvibile, ma potrebbe richiedere verifiche tecniche e nuovi accordi.

L'acquirente potrebbe voler conoscere il costo degli eventuali interventi.

Il venditore potrebbe dover chiarire le condizioni nelle quali intende trasferire l'immobile.

La trattativa rischierebbe quindi di complicarsi.

Per questo ritengo preferibile verificare la documentazione prima di pubblicare l'annuncio e chiarire gli aspetti rilevanti prima che le parti assumano impegni contrattuali.

Non significa che una casa debba essere perfetta per poter essere venduta.

Significa che la situazione deve essere conosciuta e correttamente rappresentata.

Quali verifiche consiglio prima di vendere casa?

Quando un proprietario mi affida la vendita di un immobile, cerco di costruire un quadro documentale il più completo possibile.

Per gli impianti è utile iniziare recuperando le dichiarazioni disponibili e verificando quali lavori siano stati effettuati negli anni.

Se la documentazione è incompleta, può essere opportuno rivolgersi a un tecnico per capire quali approfondimenti siano necessari.

È importante anche chiarire con il notaio come disciplinare le condizioni degli impianti nella proposta, nel preliminare e nel rogito.

Una vendita ben organizzata non deve necessariamente eliminare qualsiasi criticità.

Deve però permettere a venditore e acquirente di sapere esattamente quali condizioni stanno concordando.

Vendere casa con impianti datati: il mio consiglio

Se stai pensando di vendere un appartamento a Bergamo o in provincia e non trovi le certificazioni degli impianti, non significa che tu debba rinunciare alla vendita.

Non significa neppure che tu debba necessariamente rifare tutti gli impianti.

Il primo passo è conoscere la situazione.

Quando sono stati realizzati?

Quali modifiche sono state effettuate?

Esiste documentazione?

È necessario un controllo tecnico?

Ci sono interventi da programmare?

Soltanto dopo aver risposto a queste domande sarà possibile decidere come affrontare la vendita.

Nel mio lavoro con UNICA CASA considero la preparazione dell'immobile una parte fondamentale della strategia commerciale.

Perché una compravendita non deve essere soltanto un accordo sul prezzo.

Deve essere un percorso costruito su informazioni corrette, accordi chiari e fiducia reciproca.

Conclusione

Vendere casa senza certificazioni degli impianti è possibile, ma non significa vendere senza verifiche.

La mancanza dei documenti, la conformità tecnica e le responsabilità contrattuali sono questioni differenti.

Conoscerle prima di iniziare la vendita permette di valutare meglio l'immobile, affrontare correttamente la trattativa e ridurre il rischio di contestazioni successive.

La preparazione non garantisce che non emergeranno problemi.

Ma permette di gestire molte situazioni con maggiore consapevolezza.

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Massimo Vismara – UNICA CASA
Ufficio di Canonica d'Adda (BG)
Telefono: 02 39268201
Cellulare: 349 6448543

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FAQ

Posso vendere casa senza dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico?

Sì, la mancanza della dichiarazione non determina automaticamente l'invalidità della compravendita. Occorre però verificare la situazione dell'impianto e disciplinare correttamente gli accordi tra venditore e acquirente. Notariato

Posso richiedere una dichiarazione di rispondenza per un impianto del 2015?

Non come semplice sostituzione della dichiarazione di conformità mancante. La possibilità di utilizzare la DiRi prevista dall'articolo 7 del D.M. 37/2008 riguarda gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del decreto, alle condizioni stabilite dalla normativa. Normattiva

Devo necessariamente rifare l'impianto elettrico prima di vendere casa?

Non sempre. Occorre valutare le condizioni dell'impianto, gli eventuali obblighi di sicurezza e gli accordi con l'acquirente. Una verifica tecnica può aiutare a individuare gli interventi necessari.

L'APE sostituisce le certificazioni degli impianti?

No. L'APE riguarda la prestazione energetica dell'immobile; le dichiarazioni degli impianti hanno finalità differenti.

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Fonti normative verificate

Le informazioni giuridiche sono state controllate il 19 ottobre 2026 utilizzando fonti istituzionali.

Normativa:D.M. 37/2008 – Testo vigente su Normattiva.

Indicazioni notarili:Guida Acquisto Certificato – Consiglio Nazionale del Notariato.

Aggiornamento normativo:D.M. 130/2025 – Gazzetta Ufficiale.

Nota editoriale: questo articolo ha finalità informative. La situazione degli impianti, le responsabilità del venditore e le condizioni della compravendita devono essere valutate sul caso concreto con i professionisti competenti.